ANÁLISIS LEGISLATIVO: LEY DE USO DE SUELO

1. Antecedentes. La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo se publicó en el  R.O. 790 (s) de 5/07/2016, luego de debatirse el alcance de la autonomía municipal y el ejercicio del poder municipal sobre el territorio cantonal.

2. Nociones urbanísticas. La Ley desarrolla conceptos básicos en temas de urbanismo (concepto de ciudad (Art. 4), derecho a la ciudad y función pública del urbanismo (Art. 5), función social y ambiental de la propiedad (Art. 7), derecho a edificar (Art. 8), clasifica el suelo cantonal en urbano y rural, dividiéndole al suelo urbano en consolidado, no consolidado y de protección (Art 18) y al rural en suelo de producción, de aprovechamiento extractivo, de expansión urbana y de protección (Art. 19). En el aprovechamiento del suelo pone énfasis en los usos específicos y en la edificabilidad máxima y básica (Arts. 24, 25 y 26), además de los planes urbanísticos y las limitaciones para indemnizar a particulares afectados (Arts. 31, 39). Desarrolla el concepto de unidades urbanísticas (Art. 49) y regula la integración inmobiliaria y los fraccionamientos (Arts. 56 y 57). Aborda el mercado de suelo con el derecho de adquisición preferente, la compraventa sin notificación, el anuncio de proyecto con sus efectos sobre los avalúos, el derecho de superficie y el banco de suelos (Arts. 60 a 69).

3. Concesión onerosa de derechos y habitabilidad. Es una figura por la que el Municipio recibe un pago en dinero o en especie por el incremento del valor del inmueble por haberse transformado de rural en urbano o en suelo rural de expansión urbana (Art. 72). Además, se establece el control de habitabilidad y la concesión de permisos de edificación (Arts. 79, 80).

4. Competencias exclusivas. La Ley (Art. 90, 92, 96) desconoce las competencias exclusivas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados, confundiéndolas con las concurrentes. De conformidad con el art. 260 de la Constitución, las competencias concurrentes son las correspondientes a la gestión en la prestación de servicios públicos, dentro de las que no se inscribe  el uso de suelo, ya que no se trata de un servicio público. En definitiva, se transforma a las competencias exclusivas municipales en competencias concurrentes con los ministerios de la Función Ejecutiva.

5. Consejo Técnico de Uso de Suelo. Una superestructura estatal se coloca sobre la gestión local en el art. 93 de la Ley, que establece la conformación del Consejo Técnico de Uso de Suelo, compuesto  con dos representantes de la Función Ejecutiva-Ministro de Vivienda y Director de la SENPLADES- y un representante de los Gobiernos Autónomos Descentralizados y Metropolitanos. En el art. 92  se señalan las atribuciones de dicho Consejo, entre ellas, se le otorgan competencias legislativas, con la expedición de regulaciones nacionales de carácter obligatorio en temas urbanísticos, que tendrían, inclusive, mayor jerarquía que las ordenanzas.

6. Superintendencia de Ordenamiento Territorial y Uso y Gestión del Suelo. El art. 95 de la Ley de Uso de Suelo crea  esta Superintendencia de Uso de suelo con el fin de controlar y vigilar los procesos de ordenamiento territorial, olvidando que las superintendencias, por mandato constitucional, sólo pueden crearse cuando hay un servicio público de por medio, cosa que no sucede en esta Ley. La Superintendencia tiene, además,  capacidad sancionatoria, personería jurídica de derecho público y patrimonio propio, y funciona de forma desconcentrada e independiente.  Además esta Superintendencia es la encargada de vigilar si las ordenanzas se ajustan a los lineamientos generales de la Ley, e, inclusive, puede dirimir conflictos de competencia. Por último, tiene potestades sancionatorias.