1. Antecedentes, beneficio inmediato a las mineras e impacto en el sector de la construcción. La Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de las Tierras y Fijación de Tributos, con la cual se creó el llamado impuesto a la plusvalía inmobiliaria, se publicó en el R.O. 913 7S de 30 de diciembre de 2016. Sin embargo, no se limitó a regular lo relacionado con “la especulación sobre el valor de las tierras” sino que también otorgó beneficios tributarios a las empresas mineras con contratos de explotación. En efecto, en la primera disposición reformatoria que reformó el Art. 165de la Ley Reformatoria para la Equidad Tributaria amplió el tiempo para el pago de las utilidades extraordinarias de las mineras desde un mes hasta cuarenta y ocho meses después del mes. Este beneficio fue inmediato, por lo que, en el fondo, este y no otro estuvo entre las verdaderas motivaciones de la Ley. Aunque, en el ámbito inmobiliario, su impacto no era inmediato, pues, gravaba con el nuevo impuesto a partir de la segunda venta, el sector de la construcción, afectado por la recesión, fue golpeado con la caída de la demanda por las expectativas negativas generadas por el cuerpo legal.

2. Hecho generador del impuesto sobre el valor especulativo del suelo, la segunda transferencia y los terrenos baldíos. Se reforma el Art. 561 del COOTAD para gravar la transferencia de inmuebles rurales o urbanos que, a cualquier título, den lugar a una ganancia extraordinaria. Se excluyen las transferencias por sucesión por causa de muerte, donaciones, rifas, sorteos, remates o ventas judiciales, adjudicaciones de bienes de los gananciales de la sociedad conyugal, reparto de haber de sociedades de comercio. Están exentas las transferencias del Estado, las daciones en pago por deudas, las que realicen inmobiliarias y constructoras en proyectos de vivienda de interés social. En el caso de aportes a sociedades únicamente se gravan los realizados a fideicomisos o sociedades que tengan como fin último la promoción inmobiliaria la construcción de inmuebles para su comercialización. En la primera disposición transitoria se precisa que el nuevo impuesto gravará desde la segunda transferencia. Se establece que el impuesto a la plusvalía, establecido en el COOTAD desde su aprobación y antes en la Ley de Régimen Municipal, “gravará hasta la primera transferencia de los bienes que hayan sido adquiridos con anterioridad a la promulgación de la ley” o hasta el 2021 en el caso de terrenos baldíos (terreno urbano o de expansión urbano con edificación menor al 10% de la superficie). Se excluye de este beneficio transitorio hasta el 2021 los terrenos baldíos aportados a fideicomisos o sociedades inmobiliarias y de la construcción. Hasta la segunda transferencia los inmuebles rurales no pagan ninguno de los dos impuestos a la plusvalía y a la ganancia extraordinaria.

3. Ganancia ordinaria (valor de adquisición y factor de ajuste). Es aquella que resulta de multiplicar al valor de adquisición del bien inmueble (valor de la escritura pública más el valor de las mejoras y más los pagos de contribuciones especiales de mejoras) por el factor de ajuste de ganancia ordinaria (promedio anual de la tasa de interés pasiva referencia y los meses transcurridos entre la fecha de adquisición y la de transferencia dividido para doce). A las inmobiliarias y constructoras se les permite incorporar en el valor de adquisición los costos y gastosincurridos en la construcción objeto de la transferencia, siempre que puedan considerarse gastos deducibles del impuesto a la renta.

4. Ganancia extraordinaria, base imponible y tarifa de 75%. La ganancia extraordinaria, sobre la que se paga el impuesto del 75%, a partir de los 24 SBU, corresponde a la diferencia entre el valor de transferencia del inmueble (el que consta en la escritura) y el de adquisición ajustado (el que resulta de la suma del valor de adquisición más la ganancia ordinaria). La declaración y el pago del impuesto se realiza antes del otorgamiento de la escritura, en beneficio de los municipios, considerados los sujetos activos del impuesto. En el caso que los municipios no hubieren ejercido su facultad determinadora el SRI la ejercerá subsidiariamente.

5. Minusvalía. Los municipios están obligados a reconocer hasta el 50% del valor de la afectación a un inmueble por alguna obra pública mediante notas de crédito. En el caso de obras públicas del Gobierno central también existe la obligación de reconocer la afectación. Sin embargo, no existe un mecanismo claro para pagar al afectado. No se menciona la minusvalía ocasionada por declaratorias de patrimonio cultural e histórico.

6. Actualización catastral. Los municipios son obligados a actualizar los avalúos, entre el 70% y el 100% del valor del avalúo comercial, cuando lo solicitare una entidad financiera para un crédito o para la venta con hipoteca. La mayor responsabilidad no sólo administrativa sino civil la asumen las autoridades competentes municipales lo que dejen de recaudar por impuesto predial por falta de actualización de los avalúos catastrales o por cualquier otro perjuicio que ocasionare a los ciudadanos dicha omisión. Se convierte en causal de destitución la tecnificación de los catastros.